不動産投資が大人気！アパート経営を成功させる6つの方法

 

ゼロ金利政策が続く現在、預貯金で利息を稼ぐのはほとんど不可能な状態です。

少しでも財産を増やすには資産運用が現実的な選択肢ですが、資産運用の中でも利回りの高さで人気を集めているのが不動産投資です。

実物資産という安心感のある不動産投資は幅広い年齢層から関心を集めています。
特にアパート投資は利回りの高さから特に人気が高く、最近では20代の女性がアパート経営に乗り出すケースも見られます。

堅実性が高いとされるアパート投資ですが、投資である以上常にリスクが伴います。
リスクを回避し成功率を挙げるにはどうすればいいのでしょうか。

今回は、不動産投資の中でも人気のアパート経営を成功させる方法を6つ紹介します。

物件は立地が命

不動産投資でアパート経営を始めるには物件を用意する必要があります。

不動産投資では物件選びで9割が決まると言っても過言ではありません。

アパート物件選びの段階でつまづいてしまうとその後努力しても簡単には挽回できないので十分に吟味して物件を選びましょう。

投資目的のアパート物件選びでもっとも重要なのは「立地」です。
なぜ立地が重要なのか、それは賃貸物件を探すほとんどの人が立地を再優先条件にしているからです。

家賃や住環境なども大切ですが、生活する上での利便性に最も関わっているのは物件の立つ立地です。
立地が悪いとそれだけでアパートの入居者は集まりにくいですが、逆に言えば魅力的な立地のアパートならばそれほど苦労することなく入居者を集められます。

アパート経営における最大のリスク要因である空室リスクを下げる最も効果的な方法が立地の良い物件を選ぶことなので、立地のよさを再優先条件に物件を選びましょう。

立地のよさ、といっても色々な考え方があります。
この場合の立地のよさというのは入居者の集めやすさなのでアパートに住みたいと考える人が多いであろうエリアを選択するのが正解です。

具体的には大学への通学圏内やオフィス街への通勤圏内など、単身者が住みたいと考える人気のエリアを選びましょう。
同じ学校でも中学や高校では一人暮らしの需要は見込めません。

ファミリー向けの広めのアパートならいいのですが、投資向けアパートとして一般的なワンルームなど単身者向けの物件を選ぶなら一人暮らしに人気のエリアを選んでください。

新築か中古か

不動産投資でアパート経営をする場合、用意する物件を新築と中古のどちらにするかという問題があります。

新築アパートは人気が高く入居者を集めやすいというメリットがありますが、初期コストが高めで利回りが低くなるというデメリットがあります。

中古アパートは割安で初期コストが安いのが最大のメリットです。
一方で中古アパートは築年数が古いと入居者を集めにくい、修繕費用などのコストがかかる、設計を自由に選べないといったデメリットを抱えています。

新築と中古どちらにもメリット・デメリットが存在します。
投資方針や物件の立地によっても成功につながる選択肢は変わります。

費用を抑えたいのなら割安な中古アパートが、十分な資金を用意できて思い通りの物件を経営したいなら新築アパートがオススメです。

リフォーム費用を正しく見積もる

中古物件でアパート経営を考えるなら重要なってくるのがリフォームです。

古い物件に工事をほどこし新築同様に再生するリフォーム工事は中古アパート経営に欠かせません。
古いままでは入居希望者が集まらない物件もリフォームで新しく生まれ変わらせることで魅力ある物件へと変わり、入居者を集めやすくなります。

中古アパートを購入する場合はリフォームにどの程度のコストがかかるのかをチェックする必要があります。
築20年を超える物件だと水まわりなど基礎部分の修繕や改修工事が必要になるためリフォーム費用がかさむ可能性があります。

反対に築10年未満の物件なら壁紙の張り替え程度の簡単なリフォームでも十分きれいになるのでコストはあまりかかりません。
売値が安い物件でも高額のリフォームコストが発生するのであればかえって割高になってしまいます。

中古アパートの購入では売値だけで判断せず、投資用物件として稼働させるまでに必要なトータルコストを見積もりましょう。

借りたくなる魅力を持った物件で人を集める

空室が発生すればそれだけ賃料収入が低下します。

立地に依存せず空室リスクを下げるには物件に独自の魅力をもたせる方法が有効です。
独自の魅力とは簡単にいえば、ライバルとの差別化です。

競争相手となる他の物件にはない独自性を持たせることに成功すれば経営するアパートは唯一無二の存在となり、ぜひそこに住みたいと考える入居希望者を集めることができます。

例えば、女性専用アパートというのは一人暮らしの女性に嬉しい特徴です。
オートロックや防犯カメラなどセキュリティの高さは治安の悪い地域でなくても大きな魅力です。

利便性でいえば安全で便利なIHコンロやインターネット完備というのは喜ばれる物件の条件です。
4年で入居者が入れ替わる大学生向けのアパートなら契約更新量の発生を4年ごとにしたり身一つで新生活を始められる家具付き物件として部屋を提供する方法が有効でしょう。

賃貸物件が豊富でライバルが多い地域では大家といえど経営努力は欠かせません。
入居者の立場になり借りたくなる魅力を持った物件を提供するのが経営を安定させる方法です。

資金計画は堅実に

不動産投資は資産運用の中でも大金が必要となる投資です。

成功させるには十分な資金計画が絶対条件です。
十分な自己資金を準備する、利率の低いローンを活用する、経営にともなって発生するランニングコストを正確に見積もるなど特に経営に必要となる費用に関することは事前に細かくチェックしておきましょう。

家賃の設定も重要な問題です。家賃が高過ぎると人が集まりません。
空室を回避するために家賃を下げるのもひとつの方法ですが、相場よりも家賃を低く設定し過ぎるのも問題です。

利回りが悪化するだけでなく住人の質が低下する可能性もあるので、周辺の家賃相場をチェックし適正水準に設定するのが確実な方法です。

広告は必要？

不動産広告は入居希望者を集めるのに有効な方法ですが、アパート経営なら無理に広告を出す必要はありません。

条件が整っていれば不動産会社経由でも十分に入居希望者は集められます。
費用負担を考えればメリットは薄いので、長期間複数の空室がでているような状況でもない限りは広告は出さずにおきましょう。

まとめ

不動産投資は利回りの高さと労力の低さばかりが注目されがちですが、アパート経営を成功させるには努力が欠かせません。

どの方法もひとつひとつはそれほど難しいものではないので、大切な資産を失わないためにもそれぞれの方法を活用してアパート経営を成功へと導きましょう。